智慧城市第一期住宅去年就完成了装修,但星海集团一直都没有宣布定价和销售。
星海集团宣布过今年下半年进行销售,目前定价方案需要由沐阳审核并签字,但他就一直拖着,他觉得之前还没到合适的销售时机。
现H城的房产非常火,全城新房均价已经接近六万元了,比历史均价还要高两万,这是由于H城已经成为全国科技中心、GDP城市榜首。
有些投资者称,星海集团硬把H城的格局给改变了。
智慧城市,也成为全球焦点。
这一天,7月29日,上午十点钟,沐阳召开了高层会议,参与人员有周晨、杨海和智慧城市的项目管理人员,也邀请了当地ZF代理人和股东代表参加。
智慧城市并不是只有星海集团这个大股东,但可以直接行使执行权,其他股东不得干预,这签订合作协议之前就商议好的。
虽然小股东不能干预,但有重要信息和财务知情权、监督权,也可以提出建议。
所以,沐阳召开智慧城市的定价会议,也让周晨通知了相关股东代表。
第一期三万套住宅房子,就价值数千亿元,所以沐阳也是很重视定价方案。
如果卖得不好,肯定会影响后面四期销售。
一般来说,第一期最优惠,销售好的话,然后后面几期都要贵一些。
还有商铺和写字楼招商事宜,也会会议中把大概方案定下来。
沐阳看过住宅定价方案、商铺和写字楼招商方案,招视了下参会人员后,坐主位上,开门见山说道:“今天的会议话题就是智慧城市的住宅定价方案、商铺和写字楼招商方案,这两套方案我都看过了。
我不是这个房地产行业的人,理论知识没有专业人士懂得那么深,但对市场的分析,我有自己的见解。
不过,我想先听听你们制定的住宅定价方案的理由。
方业你是智慧城市的总负责人,这套方案是你们制定的,说关键点。”
一名穿着西装、年约四十五岁的中年男人站起身向沐阳微鞠躬了下,然后坐下,朗声说道:“董事长,各位领导,你们好。
我们定价,是根据土地成本、建筑成本、位置和环境、市场需求、市场竞争、政策影响和附加服务等因素综合来定价的,以目前的情况来看,智慧城市的附加服务影响非常大,不仅全国投资客,还有海外投资客都看准了智慧城市,都想抢到更多套的房子。”
“拿BJ中心地带西城来说,住宅均价已经达到十二万元,申城、深市核心地段,住宅均价也超过了十万元。
智慧城市周边住宅均价这两年涨得也飞速,已经达到六七万元了,甚至个别楼盘已经达到七八万元了,已经不比西湖核心区域低了。”
“智慧城市的住宅,配套设施好,房子质量有保障,物业统一管理,卖便宜了,对不起它。”
……
方业说了许多,从开始的理论,再打开PPT针对调查的市场数据进行分析。
他们方案中的定价,当然要算入公摊面积。
智慧城市的房子,由于有很多配套设施,如果真全算公摊面积的话,那就多了。
为了避顾客对智慧城市的房子有太多不好的争议,方业说,把公摊面积率定为20%,然后多出的公摊面积,就当是“送”了,让客户觉得赚到了,更利于销售。
关于公摊面积这一事,沐阳他看过方案,思考过利弊,还想了好几天时间。
目前国内已经流行公摊面积,如果取消的话,房子标价肯定要高许多。
比如原来89平方的,一般实际的面积是70平方左右,公摊率约21%,这70平还包括墙厚。阳台这些,可能就是半送半卖,也有全送。
假如原来卖一万一平,可不是意味着房价仅涨21%,而是要涨(89-70)/70=27.14%。
也就是说,要卖1.27万一平才摊平原来的总价89万元。
而不是还是卖一万一平,总价才70万,那是不可能的!
这个定价,如果销售稍微差点,房地产公司多半要亏本了。
所以,指望去除公摊面积就能降总价,这都是消者一厢情愿的想法,房开可不乐意这么做,该赚多少还是赚多少。
换句话说,即使消者以为减少公摊面积能够降低房价,但实际上房地产公司不会因此降低总价,而是通过其他方式来补偿这部分面积的成本。
因此,消者购房时需理性看待房价和面积的关系,避被虚低或虚高价格所迷惑。
也就是说,星海集团搞新颖取消公摊面积,但总价并不变,民众不一定能接受。
实际就是换汤不换药,意义不大,反被民众吐槽,总价没降,单价还显得“贵”死了,吃力不讨好。
另外,如果取消公摊面积,房开建造房子时,肯定想办法缩减公摊面积,比如楼梯口小了,电梯外空间也小了,同样影响使用者。
当然,肯定会影响设计,会尽量把室内所得面积变大,但相应地减少公摊面积。
取消公摊面积计算,当然也有好处,比如每个业主所占的面积更真实合理,不再存高层楼层住户面积过小、低层楼层住户面积过大的情况,从而实现更加公平合理的分配。
但总的来说,只要总价没变,总物业没变,对业主来说没什么影响,得不到实际好处。
如今,按照现行政策要求,实际售房时,都会公布实际面积和公摊面积占比率,只是需要消者计算户型实际情况,实际得房面积,有多少是赠送的,买房不能光看单价高低。
有些房子,房本95平方的,实得面积比不上房本89平方的,这是很普遍的现象。
比如这个89平方的,全赠送大阳台,它有飘台,而这个95平方的,阳台面积小,可能只是半送,甚至还没有阳台。
星海集团公布房价时,一样会透明地公布实际所得面积、阳台面积和公摊面积情况,户型图、实际户型与样板房面积都一致,不能让销售人员误导消者。
沐阳坐沙发上,听方业及其他人向他汇报。
定价方案上,他大概看了下,普通住宅定价没有低于十万元一平,最差位置的一楼都定价十万元一平,均价达到14万元一平。
要是大平层和别墅,单价就更贵了。
“你们定的这个价格,没坑穷人呀。”沐阳扬了下眉毛,笑了笑说。
众人愣了下,才知道沐阳是开玩笑,然后也跟着笑了起来。
方业尴尬笑道:“董事长,我们是这样想的,既然坑不到穷人,卖九万和十万,差别也不大,那就干脆按照需求量来定价,全国但凡有些钱的,都想往智慧城市挤。”
沐阳点了点头:“有点意思,不过还需要考虑一下市场的接受度,这个价格可能已经超出大部分人的预想价格了。如果销售不佳,会直接影响到后面四期的销售。”
方业很认真地说:“是的,注定是少部分人的市场,智慧城市的房子,穷人真不用考虑,这很奈。
就算我们卖五万,穷人还是买不起,然后消者都会抢着要,最后转手卖。
我们第一期有3万套住宅,五期15万套,但相当于全国富豪来说,这并不算多。
根据相关数据统计,去年国内净资产过亿家庭就有13.3万户,而千万净资产达到两百万户,主要集中一城市。
也许这个数据有些失真,毕竟只是抽调,但也相差不大的。
我们打造全球顶级的智慧城市生态圈,高端配套,真不怕卖不出去。
我们可以先公布一房一价,看看有多少人将会订金抢号,如果交订金人数过少,我们可以再搞促销活动。”
沐阳闻言,感觉方业分析得有头有理,现H城经济实力已经超过北上深,发展潜力穷,只要智慧城市运营成功,就硬造出来一个国际科技大都市。
转问其他人:“你们有意见的,说说看。”
周晨说道:“房地产我不太了解,但我希望销售时,一定要跟客户讲清楚,不能隐瞒重要信息,欺骗客户,这个订金,如果客户没有及时选到房子,要及时退回去,一定不能破坏星海集团的声誉,否则得不偿失。”
“好的,周总,我们一定会严格遵守诚信经商,严格培训销售人员。”方业郑重点头。
“智慧城市牵扯到太多的利益,不能有任何中间商存。
选定房子后,如果客户觉得后悔了,合同中确认,而且你们一定要跟客户讲清楚毁约金。”沐阳建议道,虽然没取消成公摊面积,但交易上,可以偏向客户一些。
江南省买房,一般选号之前,客户要交订金,订金一般是十万,但最多不会超过总房价的10%。
现场选定房子后,确认之后,这个订金就变成定金,要划入购房款了。
现场选号,不会进行交付贷款或全款的,因为搞合同太时间,还需要公证人,手续非常复杂,当场搞不定的。
结束选号之后,房开公司要准备合同了。
一套房子就是一大沓合同,都有好几十页,需要签字的地方非常多,工作量非常大。
这段时间内,由于房子是现成的,房开会通知客户开始办贷款了,准备全款的,就要准备好钱了。
然后房开选定一个时间和准业主签订合同,办理好合同,业主就能拿到钥匙了。
如果客户后悔,不想要选写的房子了,那肯定要从订金中扣除毁约金,因为这种毁约的行为影响了销售。
如果不这样,比如说有人想恶搞房开公司,预订了许多套房子,最后全毁约,这对房开公司来说肯定不利。
所以,沐阳并不认为选号之前交付订金是件坏事。
“好的,我明白。”方业点头,把周晨和沐阳的话给记下来。
接下来,大家讨论了一会。
沐阳看到大家没什么异议后,拍了下桌子上的方案:“那好,就按照你们的方案来推进吧。”
说完后,这个会议也就结束了。
第二天,
当地ZF和星海集团联合公布智慧城市一房一价文件,很快传到网络上。
朱运标好久没有逛论坛了,工作的忙碌,生活上的蝇营狗苟,根本就没有时间,只是偶尔逛下也是找资料。
今天,网络上又爆出星海集团的热点新闻,让他多看了一眼。
“星海集团公布一房一价了?最低十万一平?”
“真的是不坑穷人呀,开始还以为能买一套大面积的,现能买到一套小面积的就不错了。”
他14年开始和朋友合伙倒腾,今年行情急转直下,几年下来留下一地鸡毛。
真是干着操卖白(粉)的心,拿着买白菜的钱。
几个人聚一起商议了一下,干脆把公司卖掉了。
开公司是亏本了,还不如他倒腾比特币,目前账号显示可卖一千五百多万元,他打算清掉,买下智慧城市的房子,算是给孩子留个保障。
比特币这东西,他看不透未来形势,当年只是瞎买了一些,想不到还大赚了,这是运气。
做生意还不如当时瞎投资买币!
他看好智慧城市的未来潜力,住宅数量就那么多,基本是固定不变的,卖一套少一套,而全国所有人都想往里面挤。
打开H城房地产信息,上面就有智慧城市的一房一价信息。
预售证号:H城智慧城市售房许字(2018)第001号;
项目名称:星海名筑(现房)(一期二期三期)
项目地址:H城智慧城市星海一路与星海二路交叉以东
……
这只是其中一个项目,还有星海华庭、星海秋月园、星海滨江国际、星海外滩等十个项目楼盘,每个楼盘的售房数百套到数千套不等。
这些不同的楼盘,委托不同的建筑公司建造,所以命名不一样。
住宅面积从七十平方到数百平方的大平层,或者联排、双拼、独栋别墅。
像滨江国际和外滩的临江房最贵,十五万起步,他直接退出这个楼盘,真买不起呀。
别墅单价都是十八万起步,独栋别墅最贵,单套一亿起步价。
除了一房一价,还详细公布了周围配套,包括教育资源等问题。
比如买了这小区的房子,小孩可以去哪所小学和初中书,而非智慧城市的住宅用户,小孩不能跨区域就。
同时,公布了购买资格问题。
这三万套房子,最大发放9万个预订,即三个人抢购一套房子,每个号限购一套,每个家庭限一个号,先报名先得预订号,报满为止。
H城居民、高端人才、H城投资的相关人员,此类客户总获得4.5万个选号,同样是先到先得预订号。
他看了下一家的网友评论,有不少争议。
“还以为均价十万差不多了,想不到普通住宅均价达到十四万元了,别墅更离谱,谁会买呀!”
“房子不就是一堆钢筋混凝土吗,能值几个钱,星海集团想钱想疯了,沐阳都不审核一下定价方案吗,让下面的人瞎定价。”
“一群穷人议论自己买不起的物品,我们买不起,但有钱人可能不乎这一点,估计还怕卖便宜了,感觉不到高大上。”
“现H城的房价都贵得离谱,说是新房均价六万左右,但好地段好楼层的,没有八九万根本买不到,智慧城市的属性不一样,卖得贵一些也正常,不要拿其它三四城市房价来对比了。”
“现大家都不太知道智慧城市的房子怎么样,过几天开放了就知道了。”
智慧城市的定价,大多数人认为过高,感觉卖不出去。
有些网友拿港城来对比,感觉又低了许多。
但有些网友认为,H城与港城的福利待遇没有什么对比性。
当然,有些人看重智慧城市的特殊属性,有钱人不会意那些福利待遇。
让国外机构和老外不满意的是,智慧城市并未向桦国居住证的外国人开售,也就是说,有钱也买不到,除了写字楼。
智慧城市的有些写字楼也要出售,但商铺并不出售。
除了公布住宅定价,星海集团还公布了招商内容及出租房政策。
只要智慧城市工作的人员,都可以租到智慧城市的廉租房。
智慧城市建造了大量单身公寓,全简单装修好,五脏俱全,月租金六百元起,专门向智慧城市打工的普通人供应。
但如果非智慧城市上班的打工人,是租不到智慧城市的廉租房的。
光这点措施,获得了大量网友的赞美,说星海集团真是良心呀。
8月5日,智慧城市开始接受住宅预订,同时开放智慧城市一期区域。
所有人都等待着智慧城市开放,很想知道里面将是什么样的,那些住宅又是怎么样的。
时间过得很快,大家终于等到了这一天。
凌晨的时候,智慧城市的工作人员开始拆除遮挡墙。
不少民众凌晨的时候就过来了,各入口处排起了长龙,当地ZF赶紧派出人员维护次序,不允许民众影响工作人员拆除遮挡墙。